Перспективи складської логістики

119

Tweet

Перспективи складської логістики

Експерти консалтингового агентства Knight Frank провели аналіз стану ринку складських терміналів за підсумками що завершився 2015 року, таким чином був виявлений середній обсяг кожної угоди, він склав близько 16,5 тисяч кв. м. — цей результат виявився другим за величиною за всю історію складського ринку і на третину краще, ніж роком раніше — в 2014-му.

Поки що найбільший результат середньої угоди з участю складів столичного регіону був відзначений у 2007 році і становив 19,7 тисяч кв. м.

Малий і середній бізнес досить серйозно постраждали від усталеної в Росії економічної нестабільності — ситуацією не забули скористатися великі гравці ринку, які побажали збільшити вже наявні запаси складських ресурсів. Серед федеральних рітейлерів інтенсивно проходили операції по оренді та продажу складських центрів — у 2015 році в столичному регіоні більша частина угод (близько третини) припадала на складські блоки, площа яких перевищувала 20 000 кв. м.

У 2016 році оптимізм додають представники залізничних перевезень, які планують значно збільшити обсяги перевезень. Цьому сприятимуть гнучкі тарифи на ЗАЛІЗНИЧНІ перевезення автомобіля або контейнера.

Усього за минулий рік на території Москви і Московської області були укладені угоди оренди та купівлі на загальну площу 1,23 млн кв. м. терміналів класу якості A. Цей результат виявився більше показника за 2014 рік у півтора рази і зіставимо з рекордом, досягнутим у 2013 році — 1,28 млн кв. м.

Відомо, що майже третина всіх куплених і взятих в оренду складських площ знаходяться в розпорядженні продовольчих рітейлерів — гравці цій галузі зараз впевнено почувають себе і можуть розробляти плани подальшого просування компаній.

Що стосується продажу, то вперше з 2009 року їх кількість пішло на зниження з 41% до кінця 2014 року до 21% за підсумками 2015 року. Із-за недоступності для більшості компаній позикового капіталу покупку складського ресурсу зараз розглядають великі холдинги з достатнім запасом власних коштів. Також осилити таке придбання зараз зможуть багато закордонні гравці, які у зв’язку з різницею вартості валют зможуть акумулювати необхідну грошову масу на вигідних для себе умовах. На цьому тлі красномовно виглядає такий факт: у 2015 році на ринку Москви продажу якісних логістичних центрів почалися лише з другого півріччя.

Відносно початку року експерти схильні прогнозувати зниження обсягів поглинання складів у порівнянні з минулим роком. Багато хто зацікавлені в покупці вже обзавелися квадратними метрами за вигідною ціною. Поведінка компаній у майбутньому буде залежати від споживчої активності, а вона поки помітно знижується. Внаслідок цього і резиденти складських приміщень не впевнені, чи варто розширювати далі свої складські потужності.

У той же час проекти складської логістики, пов’язані з проектом Шовковий шлях, будуть розвиватися стабільно. Перевезення вантажів контейнерами по ЖД буде тільки зростати і цьому сприятиме північна залізнична гілка проекту.

До завершення минулого року інвестиції в галузь російських складських комплексів встановилися на позначці 2,8 млрд доларів, показавши в результаті зниження відразу на 36%. При однаковій кількості укладених договорів в двох роках в 2014-му середній обсяг вкладень по кожному становив $85 млн, а в 2015-му вже знизився до $55 млн. Проте, за підрахунками аналітиків агентства нерухомості CBRE, з урахуванням змін валютних курсів обсяг вкладень в рублевому численні залишився на колишньому рівні в 168 млрд рублів.

Аналіз інвестицій показав, що в 2015 році закордонні інвестори становили лише 15% від загального обсягу, під час як роком раніше обсяг становив 33%. По відношенню до загальної кількості фінансові вкладення в регіональні склади становили лише 2% по відношенню до інвестицій в Москву.

Як і раніше увага інвесторів звернена до сегменту офісної нерухомості — вкладення в неї досягали 38%. У списку найбільш прибуткових угод — реалізація бізнес-центрів «Заріччя» і «Аврора», а також покупка першого і третього будівель з ділового комплексу «Метрополіс». Інтерес до складських і торгових квадратним метрам становив 18% і 25% від усього обсягу угод з нерухомістю. Найбільшими за обсягом угодами стали покупки складу «PNK Чехів-I» та галереї «Модний сезон». На сферу готельного бізнесу припали близько 11% всіх інвестицій, найбільш примітними за обсягом стали операції з продажу готелів Sheraton Palace і Four Seasons Hotel Moscow.

Експерти зійшлися на думці, що нестабільність національної валюти згодом призводить до зміни вартості покупки і ставок оренди в різних сегментах нерухомості. Також на рівень цін вплинули такі фактори, як корекція структури доходів з оренди і подорожчання позикового капіталу. Враховуючи ці умови, інвестори виводять в тренд придбання високоякісних приміщень зі стабільним рівнем одержуваного доходу або активи, які далі можуть поліпшити свої показники прибутковості.

Також фахівці сфери агентства нерухомості CBRE передбачають поліпшення ситуації з інвестиціями в поточному році: зацікавленість власників капіталу в закупівлі та обсяг угод, перенесених з більш ранніх термінів на 2016 рік, дозволяють очікувати зростання інвестицій в нерухомість на 30% в рублевому співвідношенні.